leyu乐鱼下载网站:投拓必看丨你不得不知的“招拍挂”二三事

发布时间:2022-11-10 16:23:30 来源:leyu乐鱼亚博 作者:leyu乐鱼优惠 1

  前几天有小伙伴留言,想了解招拍挂的一些常识。趁此时机我也写一写,期望有所协助。

  招拍挂是指经过投标、拍卖或挂牌出让土地的办法,我在【房地产出资岗入门攻略】一书中说到招拍挂是现在土地获取办法中最简略、最直接、效的一种土地获取办法了。

  招拍挂现在为国内许多城市土地出让的干流办法,该办法的长处是必定程度完结靠联系、「暗箱操作」的协议供地办法。

  出资人员应养成习气,每天一早首要检查当地公共资源交易网是否有新的土地出让。防止遗失新挂牌项目信息或发现时刻太晚而无充沛时刻预备。与此同时,一旦有新地挂出急速记载进入自己的“Excel土地台账”及“奥维土地台账”,树立自己的数据库。

  细心研读挂牌文件,惯例地包含规划条件函、竞买须知。细心研读每一个条款,要点重视保证金打款截止时刻、报名截止时刻、修建规划目标、报名办法、是否限高、有无配建要求、其它特别条件约束等(是否有勾地或许?)等。

  从各大城市的拍卖流程来看,一个项目从公示到报名截止一般有20天的时刻。在这段时刻内你有必要完结区域公司及集团的报名批阅程序,时刻其实并不宽余;你越早能够完结内部决议计划程序,那么你就有更多的时刻去研讨竞争对手。

  因而拿到一个新的项目公示信息,应该凭借自己的经历立刻判别项目是否有时机,能够使用咱们之前讨论过的,先想该区域的房价水平,再使用自己的土地台账看看周边成交土地单价,再参照自己公司的制作本钱水平,根本能够判别项目能不能做了。

  若能做,立刻陈述领导,发动项目踏勘、市场调研、强排、经济测算等作业,一不能耽误。

  招拍挂十分重要的一个环节,只要充沛的了解到了参加对手,才能够辅佐后期的举牌作业。但这儿的问题在于,不到保证金报名截止的最终一刻,谁也不知道哪些企业会报名。而许多公司为了节约企业现金流(保证金动辄数亿元)往往会在报名截止当天才会打款报名。

  我的办法一般是,首要依据地块方位判别和哪些企业的出资战略比较相符,然后逐一贯各企业朋友打电话核实(所以平常多加群,多知道职业朋友是很有必要的)。

  然后,在报名截止当天及前一天必须到交易中心进行蹲场,看有哪些企业过来递送报名材料,一旦有同行过来立刻自动曩昔勾兑一下,一般这种状况下过来的同行都是乐意相互交流的,你知道有哪些企业要来,我知道哪些企业要来,两边再一算计也就八九不离十了;假如你一向据守到报名截止的最终一刻,那么在报名前10你根本能够彻底确认本次报名的企业名单了。

  假如报名企业少,比方3~5家,那彻底是能够谈调和的。匆忙的时分,咱们有或许从报名截止到项目竞拍半途的两三个就得谈一场协作,速度谈下来一个结构协议,约好好多方各自的股权份额、谁操盘、谁并表、各方分甭管哪些部分、股东会董事会座位等等。

  假如报名企业多于了5家,一般谈调和的难度就比较大了,这个时分咱们就要跃跃欲试,看谁的子弹多了,这种场合下最为诙谐的是,每次拍卖会感觉都像是一场武林大会一般,各路好汉齐相逢。

  举牌看似十分简略一项作业,但是做好是要做十分多预备的,举牌前做好敏感性剖析表,做好现场及“指挥部”之间的交流,随时传达拍卖现场各对手的叫价状况,主张能够创立一个微信群,将拍卖现场各家企业的叫价时刻反应在群中,供未到现场的领导决议计划。

  招拍挂后评价包含两个方面,一方面是自我总结,若摘牌成功,需求将本项目开盘后的运营状况与最初前期的测算目标进行比照,看看有哪些方面自己最初没有预估充沛,价格、本钱是否在自己的合理预期内?项目全体定位是否发生误差?产品是否有了新的替换?越是有差异的当地越要找出原因。

  另一方面是剖析对手,若未摘牌成功,考虑一下为什么这次他人举牌价远高于咱们?是定价高?本钱低?品牌溢价?产品竞争力?出资战略布局需求?仍是采用了更优的计划?待对方项目开盘今后,必定要到项目现场去观摩学习,看看他人怎么完成其时的举牌价的,在现在行情下任何一个企业举出的一个价格简直都是有理由的!

  每一次拍卖便是一次武林大会,对公司来讲积极参加一次便能够有参加调和“捡漏”的时机;关于个人而言,积极参加一次你便能够多知道三五个同行,一朝一夕圈子人脉悄然树立!

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